금년 9, 10월기 상하이 분양주택 공급은 절정에 달한다. 게다가 상반기 시장에서 팔리지 않은 대량의 재고 부동산이 더해져 시장 공급량은 수요를 크게 초과하게 된다. 벌써 택지개발업자들은 큰 폭으로 가격을 내려 판매를 촉진할 심산을 가지고 있다. 경제학자 타오둥(陶冬)은 상하이 부동산시장이 단기적인 급락기에 들어갈 것으로 예상했다. 현재 염려되는 점은 구입자와 택지개발업자 간에 반복적인 게임 중에서 도대체 누가 끝까지 참을 수 있냐는 것이다. 이것은, 시간과 이익의 밸런스에 관련된 문제이다. 푸퉈완리(普陀萬里) 지역에서 부동산을 판매하고 있는 다화위징화팅(大華愉景華庭), 이허화청(頤和華城), 완리야주(萬里雅築) 등의 가격은 모두 평방미터당 2000위안 이상이나 하락했다. 또, 바오산(寶山)대학의 일부인 펑팅리위안(楓庭麗苑), 빈장야위안빈(濱江雅苑)등 부동산도 평방미터당 3000위안 정도나 하락하고 있다. 이 중, 완리야주는 더욱 ‘바닥시세’에 가까운 평방미터당 8500위안으로 판매되어 일주일 간 117건을 판매, 올여름의 신축 부동산의 판매량 탑을 차지했다. 완리야주의 필사적인 가격인하로부터 알 수 있는 것은, 이러한 큰 폭의 가격 조정이 나타나거나 특히 ‘심리적인 최저가격 라인’을 돌파한 부동산에 대해서는 분명히 구매자의 반응이 있다는 점이다. 사실이 증명하다시피, 구매자의 구매력은 상당히 가시적이지만 그 전제는 어디까지나 가격이 심리상의 예측과 맞았다는 점이다. 그러나 주택의 잠재적 구매력은 시기에 따라 변화하는 것이다. 판매가 호조인 부동산을 보면, 가격이 내려가면 하면 거래량이 즉시 증가한다. 팡팡(方方)부동산 사무실의 후쭝겅(胡宗亘) 주임에 의하면, 주택 판매의 교착한 국면을 실제로 타파하려고 하면 반드시 비교적 큰 폭의 가격조정이 수반하게 된다고 한다. 정부 역시 상하이 부동산 가격이 하락세로 들어간 것을 공개하고 있다. 7월 20일 상하이시 정부 기자회견에서, 상하이시 통계국의 판젠신(潘建新) 국장은 “상하이 부동산 가격의 과잉적인 상승 경향은 이미 억제되었고, 상반기의 분양주택 판매가격의 상승폭은 완화 추세에 있으며, 최근 가격이 소폭적으로 하락하고 있다’고 말했다. “소비자가 관망할 시간은 한계가 있다. 오르는 것을 사고 내리는 것을 사지 않는 국면은 일시적인 것이다. 이 때문에 주택 가격이 일정한 정도로 하락했을 때 관망적이었던 소비 수요가 환기되어 거래량 상승이 촉진될 것이다.” 다이더량싱(戴德梁行)이 발표한 최신 ‘하계 부동산 시장 보고’는 이와 같이 분석하고 있다. 그러나 메이롄(美聯)물업 상하이공사의 펑훙루이(馮泓叡)부사장에 의하면, 매크로 조정에 의해 수요가 조정되고 있는 것 같지만 그 택지개발업자에 대한 영향력은 이미 구매자에 대한 영향을 초과하고 있다. 구매자는 기다릴 수 있지만 판매자는 기다릴 수 없다. 추세를 타는 것은 소비자만의 전매 특허가 아니라 택지개발업자도 마찬가지이다. 시장의 모든 택지개발업자가 이러한 행위로써 한정된 소비자를 서로 빼앗을 때 가격은 더욱 하락하게 될 것이다. 현재와 같이 판매가 전체적으로 빙하기를 맞은 상황에서의 가격인하는, 택지개발업자가 자금을 가능한 한 빨리 회수하기 위한 유일한 수단으로 되고 있다. 그러나 실력이 제각각 다른 택지개발업자들 간에 시장에 대한 태도에 서로 차이가 나타나고 있다. 뤼디지퇀(綠地集團)의 장위량(張玉良) 총재와 진디거린스제(金地格林世界)의 판청둥(范成東) 사장은 잠시 가격을 내리지 않는 전략을 취하고 있다. 9, 10월기는 뤼디지퇀 등 택지개발업자들이 공인하는 중요한 시기로, 많은 택지개발업자는 모두 다음과 같이 말하고 있다,  “올해의 마지막 찬스를 잡을 수 있는지 없는지는 제3, 4분기를 보지 않으면 안 된다.” 푸나(福納)컨설팅이 최근 상하이의 주택구매자에 대해서 실시한 구입 시기에 관한 조사에 의하면, 앞으로 6개월간에 시장에 참가할 시기가 9, 10월기라고 대답한 회답자가 36%이었다. 7월 20일에 개최된 ‘창강(長江) 델타의 부동산 시장의 동향에 관한 심포지엄’에서 우허궈지(五合國際)의 류리(劉力) 사장은 다음과 같이 분석하고 있다. 금년의 9, 10월기에 상하이 분양주택 공급은 절정에 달한다. 추가로 상반기의 시장에서 미처 소화되지 못한 대량의 재고가 더해져 시장에 있어서의 공급량은 수요를 크게 웃돌게 된다. 중소 택지조성업자들은 현금화의 목적을 달성하지 못하고 더욱 대폭적인 가격인하 행동을 취하게 되지만 이것은 대형 택지조성업자에 대한 충격이 된다. “제1단계의 얼마 안 되는 하락을 거쳐 상하이 주택가격 조정은 가격이 급락하는 제2단계로 접어들었다.” 스위스 크레디 퍼스트 보스턴 이사장 겸 아시아지역 수석 어널리스트 타오둥(陶冬)의 견해에 의하면, 제2단계의 주요 특징은 판매자끼리 경쟁이 일어나 부동산 시장이 단기적으로 강렬한 가격하락이 일어난다는 것이다. 그가 말하는 제1단계란, 상하이 부동산 시장의 매우 작은 가격조정과 거래량 급락을 가리키고 있다. 이 때 판매자에게는 현금 흐름이 발생하지 않고 구입자는 관망하는 상황이 발생하게 된다. 그러나 시장 흐름은 택지개발업자들만을 위해 기울어지는 것은 아니다. 타오둥씨가 염려하고 있는 것은, 신규 부동산 공급량이 증가됨에 따라 택지개발업자들의 자금 압력이 더욱 강해지게 되며 실력이 부족한 소수 택지개발업자들이 앞서 가격인하를 하게 되고 최종적으로 집단적인 패닉상태에 빠지게 된다는 점이다. 부동산 시장의 가격조정 관례에 비춰 보면 이것은 주택 가격을 급락기에 빠뜨리는 원동력이 된다. 그러나 고통을 수반하는 급락기를 넘어서야만 비로소 시장에서 진정한 거주 수요가 상승한다.  “상하이의 확실한 수요자가 얼마나 있는지에 대해서 지금까지 측정한 적은 없었지만 판매자들의 이번 곤경이 그 좋은 측정기회가 될 것이다”라고 장위량은 평가했다. 택지개발업자들의 고뇌는 최저 가격인하 라인을 예측하기 어렵다는 점이다.  “민중들은 가격이 얼마나 내리면 구입해야 할지를 잘 모른다.” 상하이 사회과학원 부동산 연구센터의 야오훙라이(姚宏來) 주임은 말한다. 그의 예측에 의하면 상하이의 주택 가격은 전체적으로 20%~25%내릴 가능성이 있다. 그러나 푸단(復旦)대학 부동산 연구센터 주임 인보청(尹伯成)은 전체적으로 30%하락한 시점에서 거래가 증가하여 수급이 균형을 이룰 것이라고 말했다. 對중국 단파방송 - SOH 희망지성
http://www.soundofhope.kr